Hvordan pantsette en leilighet og få penger i 2022: trinnvise instruksjoner med ekspertråd

Etter situasjonen i økonomien myker eller strammer bankene inn kredittpolitikken. For 20 år siden ble lån utstedt forsiktig: sikret eller garantert. Over tid dukket det opp flere mikrofinansinstitusjoner, og antallet utstedte lån og kredittkort økte også. Kravnivået til låntakere har gått ned.

Men de siste årenes økonomiske uro tvinger banker og andre långivere til å bli mer selektive igjen. I 2022 er den eneste sikre måten å få lån på å belåne en leilighet og få penger raskt.

Vi utarbeidet trinnvise instruksjoner og snakket med en ekspert om hvordan du gjør alt riktig.

Det viktigste med pantet av en leilighet

Krav til boliglån

I Vårt Land er det ingen enhetlige krav til pant i en leilighet – verken til selve eiendommen, eller for den som ønsker å motta penger. Långivere styres utelukkende av deres økonomiske interesser og risikovurdering.

For eksempel vil en bank aldri ta en leilighet i ZATOs som sikkerhet, fordi disse er lukkede byer. Hvis låntaker ikke kan returnere pengene, må leiligheten selges og det vil være vanskelig å gjøre det. Og det er viktig for utlåner å få pengene tilbake så fort som mulig. En annen bank kan godta en slik leilighet, men tilbyr litt høyere takst og gir penger mindre enn boligen faktisk koster.

Tillatt portrett av låntakeren er også forskjellig for hver utlåner. Store banker kan nekte dersom en person ikke har fast jobb og inntekt. Eller tilby mindre gunstige vilkår. Kreditt- og forbrukersamvirke og private investorer er tvert imot ikke så kritiske i vurderingen av søkeren for penger.

Vi analyserte tilbudene fra kreditorer i 2022 og utledet kravene til «aritmetisk gjennomsnitt» for sikkerhet for en leilighet i Vårt Land.

Leiligheten ligger i en by hvor det er et representasjonskontor for utlåner. Hvis banken (selv om den ikke bare kan akseptere bolig som sikkerhet) ikke har filialer og filialer i din lokalitet, vil en slik leilighet neppe bli vurdert. Årsaken er enkel: Hvis låntakeren ikke kan betale tilbake gjelden, må han kastes ut, saksøkes og selges. Dette er kostnader for utlåner, spesielt hvis han er basert i en annen by.

Leilighetens tilstand. Långiveren vil ikke se på nye tapeter og doble vinduer. Selvfølgelig, hvis leiligheten er etter en brann, så er den illikvid. Men generelt sett påvirker ikke vakre møbler og et nytt kjøkkensett kostnadene. Det er tross alt en leilighet som er under belåning, som potensielt raskt kan selges.

Det er viktig for kreditorer at huset ikke er nødstilfelle, falleferdig. Det stilles krav til antall etasjer og antall leiligheter. For eksempel faller ikke to-etasjers hus med seks leiligheter – slike ble bygget i de tidlige sovjetiske årene – inn under kriteriene til de fleste kreditorer. Hvis huset har tregulv – er heller ikke kausjon et alternativ, mest sannsynlig.

All kommunikasjon må fungere: gass, elektrisitet, varme og vannforsyning. Ulovlig ombygging er som oftest ikke tillatt. Hvis for eksempel veggen mellom kjøkkenet og rommet ble revet i en leilighet med gasskomfyr, er dette kritisk. Men hvis bare pantryet ble gjort om, så er det etter bankens skjønn. Ombygginger legalisert i BTI er akseptable.

Hvordan vet utlåner at leiligheten er flytende? Det er enkelt: du må bestille en vurdering. Dette er en betalt tjeneste. I vårt land er gjennomsnittskostnaden 5-15 tusen rubler. Spesialisten kommer, tar bilder, skriver en konklusjon – et evalueringsalbum. Inspektøren vil indikere den gjennomsnittlige kostnaden for å selge en leilighet, på grunnlag av hvilken banken vil trekke konklusjoner om størrelsen på lånet.

Grunnlaget for eierskap. Enkelt sagt, hvordan fikk du tak i denne leiligheten. Et ideelt grunnlag for en utlåner er en salgskontrakt. Det vil si at du en gang kjøpte et hus selv, og nå vil du belåne det. Eller du har privatisert en leilighet. Husk at privatiseringen begynte i 1991.

De er på vakt mot leiligheter mottatt under donasjonsavtale og som arv. Spesielt hvis leiligheten nylig har flyttet til deg. Plutselig, om et par måneder, avsløres en kriminell eller rettslig bakgrunn? For eksempel vil det være arvinger hvis interesser ikke ble tatt hensyn til ved deling av eiendom.

Samtidig aksepteres fortsatt slike leiligheter, men de blir bedt om å utstede eiendomsforsikring. Under en slik polise forplikter forsikringsselskapet seg til å betale penger for en leilighet dersom en donasjonsavtale eller arv plutselig blir anket for retten.

Leiligheter under arrest og de det er signert donasjonsavtale for er ikke egnet. Retten kan beslaglegge leiligheten. Dette skjer når eieren for eksempel er involvert i en straffesak. Eller de samler inn gjeld fra ham. Långiver vil ikke ta en leilighet som det allerede er utarbeidet donasjonsavtale for.

Som oftest tar de ikke imot leiligheter som leies ut. Men utlåner kan ikke finne ut om dette - bare ta på ord for det. En annen ting er at i en nødssituasjon kan det hende at dette ikke spiller i din favør. Tenk deg at du har pantsatt en leilighet og forsikret den, men samtidig leier du den ut til leietakere. De hadde en gasslekkasje og huset ble skadet. Leiligheten ble brukt av andre personer og forsikringsselskapet vil nekte å betale erstatning.

Krav til låntakere

Når du ønsker å få penger sikret i en leilighet, vil långiver også vurdere deg som låntaker. Bankene har de strengeste kriteriene.

Alder. I de fleste tilfeller kan en borger disponere eiendommen sin fra fylte 18 år. Det er unntak for personer over 16 år, dersom frigjøring anerkjennes gjennom retten – det vil si at en person anses som fullt kapabel, noe som betyr at han kan disponere eiendom, herunder pantsette den.

Men ved utstedelse av lån øker bankene minimumsalderen for låntakeren. Den nederste stangen er oftest 20-21 år gammel. Den øvre stangen er ganske bred - fra 65 til 85 år. På tidspunktet for denne alderen bør lånet allerede være helt stengt.

Eksempel. En 50 år gammel byboer ønsker å pantsette en leilighet og returnere pengene til banken i 20 år. Banken låner imidlertid kun ut til låntakere under 65 år. Det vil si at du bare må ta et lån i 15 år eller se etter en annen bank.

Arbeidserfaring og inntekt.  Kredittforbrukersamvirke (CPC) og private investorer er så lojale som mulig mot de som ønsker å pantsette en leilighet og få penger. Bankene er igjen de mest kritiske til dette aspektet. Utarbeid et 2-NDFL-sertifikat (på inntekt), du må være ansatt på siste plass i minst 3-6 måneder. Samtidig forstår bankene at ikke alle fungerer offisielt. Derfor kan de godta kontoutskriften din som et alternativ. Uttalelsen skal vise at låntakeren mottar penger med en viss regelmessighet og at han har midler på kontoene.

Kreditthistorie. Først og fremst legger bankene merke til det – CPC ser også på det. Kreditthistorikk oppbevares i spesielle byråer. De overfører informasjon om hvilke lån som er registrert for denne personen, om utbetalinger skjer i tide. 

Trinn-for-trinn-instruksjoner for å pantsette en leilighet

1. Velg en utlåner

Valget står mellom banker, et kredittforbrukersamvirke (CPC) eller en privat investor. Hver har sine egne fordeler og ulemper, som vi vil diskutere nedenfor.

2. Forbered dokumenter

For å pantsette en leilighet trenger du:

• fyll ut et søknadsskjema (hver utlåner har sitt eget skjema);
• originalt pass med registrering;
• det andre dokumentet (SNILS, førerkort, TIN, militær ID, pass, og noen ganger alt på en gang - hver kreditor har sine egne krav);
• 2-NDFL inntektsbevis (du kan be om det i regnskapsavdelingen eller laste det ned på din personlige konto på nettsiden til skattetjenesten - først og fremst er det banker som ber om det);
• en kopi av arbeidsboken eller et utdrag fra den (banker spør også);
• hvis du er gift og ikke har inngått en ekteskapskontrakt, ifølge hvilken ektefellen (a) ikke eier en leilighet og ikke opptrer som medlåntaker for lån, trenger du en attest fra registerkontoret;
• bekreftelse på eierskap til leiligheten: en salgskontrakt, et utdrag fra USRN, et arvebevis, en donasjonsavtale eller en rettsavgjørelse.

3. Forstå forsikring og verdivurdering

Først av alt vil utlåner be om en taksering av leiligheten. Loven forplikter ikke til dette, men i praksis blir denne prosedyren nesten alltid utført. Det er umulig å tro låntakerens ord om at leiligheten hans koster et visst beløp. Takseringsselskaper jobber raskt. Før det, sjekk om et takstfirma er egnet eller bare blant de som er akkreditert av en bank eller CPC. Spesialisten vil komme, lage et vurderingsalbum (i gjennomsnitt om 1-3 dager) og skrive en konklusjon om boligkostnadene.

Etter det vil långiveren kunne kunngjøre beløpet han er klar til å gi på sikkerhet. Vær oppmerksom på at ingen vil gi 100 % av prisen på en leilighet på kreditt. Vel, hvis de gir 80-90% av markedsverdien. For eksempel skrev takstmannen at eiendommen er verdt 10 millioner rubler. Långiveren godtar å gi 75% av dette beløpet, det vil si 7,5 millioner rubler. Husk at utlåner ikke er kjøper av leiligheten. Han har en annen oppgave: å gi penger, tjene penger, og hvis noe gikk galt, selge pantet raskt og returnere sitt eget.

Før transaksjonen må du avtale forsikringen av leiligheten. Forsikringsselskapet må bekrefte at det er klart til å forsikre gjenstanden og låntakers levetid. Formelt sett passer enhver bedrift. Imidlertid angir långivere ofte poolen av forsikringsselskaper de jobber med. Hvis du velger et annet selskap, kan søknaden bli vurdert som lengre eller til og med avslått uten forklaring.

Låntakeren er ikke pålagt å forsikre tittelen (vi snakket om denne tjenesten ovenfor). Men utlåner, igjen, i dette tilfellet, kan nekte eller heve prisen.

4. Registrer pant

På dette stadiet er staten, representert ved Rosreestr, involvert i saken. Denne avdelingen har ansvar for regnskapsføring av grunn og eiendom i landet. Det spiller ingen rolle for ham hva du tar opp lån til og under hvilke betingelser. Han fungerer som en slags garantist for transaksjonens renhet. I den delen av det som fra nå av i USRN ved siden av leiligheten din vil det være en heftelse. Erklæringen vil indikere at leiligheten er pantsatt. Dette er nødvendig for å unngå tvister i fremtiden.

5. Vilkår for godkjenning av lån og mottak av penger

I gjennomsnitt tar hele prosessen 14 dager. Dette er hvis du ikke skynder deg noe sted, men ikke forsinker innsamlingen av dokumenter. La oss ta en titt på hva denne tidsperioden består av:

• forhåndsgodkjenning av søknaden fra utlåner - i 2022 tar det noen timer og til og med minutter;
• godkjenning av søknaden - opptil fem dager, den lengste prosedyren er med banker, på dette stadiet må du gi alle dokumentene;
• forsikring og verdivurdering — selskaper jobber raskt, men ikke umiddelbart, vi vil bruke opptil fem dager på disse prosedyrene;
• registrering av et løfte i Rosreestr - fem virkedager fra datoen for mottak av søknaden og dokumentene som er vedlagt den, ved registrering gjennom MFC - syv virkedager, selv om alle kan bruke det raskere;
• motta penger – umiddelbart etter registreringen av pantet.

Hvor er det beste stedet å leie en leilighet?

1. Banker

Det mest lønnsomme alternativet når det gjelder priser. Det vil være mindre enn i CPC og investorer. Men å pantsette en leilighet og få penger er det vanskeligste. Fordi de vurderer låntakeren nøye: resultatregnskap, arbeidsbok, kreditthistorie. Du kan klare deg uten, men da blir satsen høyere. I tillegg er hastigheten på godkjenning av bankene lavest mulig. Du får ikke penger raskt.

2. Private investorer

I 2022 kan investorer kun utstede penger mot kausjon til individuelle gründere og juridiske personer for forretningsutvikling. De har forbud mot å låne ut til vanlige borgere.

Hvis du har en individuell gründer eller LLC og en leilighet som er egnet for kausjon, kan du få lån fra en investor. Dette er en vanlig person som er interessert i å tjene penger. Samtidig kan han handle gjennom en megler, et forvaltningsselskap som følger den juridiske siden av transaksjonen.

Investorer har høyere rente på lån enn banker og CPCer. Men du kan få penger så raskt som mulig.

3. Andre alternativer

Mikrofinansorganisasjoner, de er også MFIer eller "quick money" kan ikke akseptere leiligheter som sikkerhet. Loven forbyr. Pantelånere tar heller ikke bolig. Bare CPC-er gjensto – kredittforbrukerkooperativer. Registeret deres er på nettsiden til sentralbanken¹. Hvis et selskap ikke er på listen, ikke samarbeid med det.

CPC låner kun til sine aksjonærer. Etter moderne standarder ser formatet arkaisk ut. Tross alt, i utgangspunktet ble kooperativer oppfunnet som "gjensidig bistandsfond". Det vil si at en gruppe mennesker forenes og bestemmer: La oss legge penger til et felles fond, og hvis en av aksjonærene trenger midlene, vil vi gi ham et lån. Og vi vil hjelpe en person, og vi vil tjene penger selv.

Moderne PDAer fungerer på samme måte, bare de aksepterer nesten alle som aksjonærer, og du trenger ikke betale penger for å bli med. Det vil si at låntakeren blir akseptert i kooperativet, de gir et lån med sikkerhet, og han betaler pengene til KKP. Så snart han betaler ned gjelden, kan han gå. 

Kooperativer er så lojale som mulig til portrettet av låntakeren og gir godkjenning raskere enn banker. Men prosentandelen deres er høyere.

Vilkår for tilbakebetaling av boliglånet

Alle betingelser er spesifisert i låneavtalen. De er ikke mye forskjellig fra vanlige lån. Betalinger må gjøres hver måned på bestemte datoer. Du kan betale tilbake lånet før tid uten noen form for straff. Når gjelden er betalt, fjernes depositumet fra leiligheten.

Banken har rett til å ta eiendommen dersom låntaker er forsinket med betalinger med minst en dag tre ganger i året. En reell trussel om å bli hjemløs for alle familiemedlemmer, inkludert et barn under 18 år.

Mens du betaler ned gjelden kan du ikke gjøre noe med leiligheten uten samtykke fra kreditor. Du kan leve, gjøre kosmetiske reparasjoner også. Men ombygging, salg og utleie – kun med tillatelse fra eieren av pantet.

Populære spørsmål og svar

Svarer på spørsmål Advokat i GLS Invest Management Company (GLS INVEST) Alexander Morev.

Kilder til:

1. Sentralbankens nettsted. https://www.cbr.ru/hd_base/KeyRate/
2. Føderal lov nr. 16.07.1998-FZ av 102. juli, 26.03.2022 (som endret 01.05.2022, 19396) "On Mortgage (Pledge of Real Estate)" (som endret og supplert, gjeldende fra 8. mai) . http://www.consultant.ru/document/cons_doc_LAW_3/b17125eebfdbd9ea17ea0b7dc0420c375d19fXNUMXfXNUMX/.